L’assurance des risques locatifs

Tout locataire d’un immeuble ou de la partie d’un immeubles est confronté à l’assurance de ses risques locatifs.
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Il s’agit d'une assurance de responsabilité qui trouve son fondement dans des dispositions du Code civil.
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L’assurance des risques locatifs s’applique uniquement aux dommages causés par un incendie, alors que les locataires peuvent également être tenus pour responsable de tout autre type de dommage.
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La difficulté d’assurer, correctement, ses risques locatifs réside dans la détermination du capital nécessaire à une couverture satisfaisante.
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Ce problème concerne, aussi bien, les bâtiments d’habitation que les locaux à usage professionnels.
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En cas d’incendie, le propriétaire doit être indemnisé sur la base de la valeur de reconstruction à neuf, sans abattement pour vétusté.
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En outre, son préjudice est estimé à la date des travaux et non pas à celle du sinistre, comme c’est l’usage.
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Lorsque le locataire occupe la totalité du bâtiment, il peut se renseigner auprès du propriétaire pour en connaître la valeur de reconstruction ou, à défaut, il peut le faire ex-pertiser.
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Il peut, ainsi, assurer ses risques locatifs en conséquence.
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Le locataire partiel d’un bâtiment peut être responsable, à la limite, à concurrence de la valeur totale de celui-ci.
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En principe, s’il y a pluralité de locataires, chacun est responsable de l’incendie proportionnellement à la valeur locative des locaux qu’ils occupent.
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Cependant, si les locataires prouvent que l’incendie a commencé dans les locaux de l’un d'eux, c’est celui-ci, qui est seul tenu responsable et ce pour la totalité des dommages.
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De même, les locataires qui prouvent que l’incendie n’a pas pu commencer chez eux sont dégagés de toute participation dans la réparation des dommages. Ce sont ceux qui restent, qui en supportent seuls la charge.
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Lorsque le propriétaire occupe une partie des locaux, il n’a pas de recours contre les locataires, sauf à prouver que l’incendie n’a pas pu commencer chez lui. C’est également le cas si l’incendie s’est déclaré dans des parties communes ou s’il a été communiqué par un immeuble voisin.
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De même, les locataires ne sont pas responsables des incendies provoqués par la force majeure, comme la foudre ou encore de ceux imputables à un vice affectant la construction de l’immeuble.
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Quoi qu’il en soit, l’assurance des risques locatifs doit permettre de faire face à tous les cas de figure prévus par la loi.
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Pour cette raison, la garantie doit correspondre au montant de la responsabilité encourue par l’assuré locataire, sans autre limitation.
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Une solution pratique consiste à obtenir des assureurs du propriétaire, une renonciation à recours au profit des locataires, quitte à leur faire payer une fraction des primes.
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Cette solution évite toute discussion en cas de sinistre et elle est probablement moins onéreuse que les coûts additionnés de l’assurance du propriétaire et de celles des locataires.
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L’assurance du locataire doit garantir, en outre, sa responsabilité pour tous les dommages autres que ceux d’incendie causés à l’immeuble, sauf à pouvoir bénéficier, là encore d’un abandon de recours des assureurs.