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Malgré la nouvelle donne fiscale pour l’immobilier de placement, il reste encore de bonnes affaires à réaliser
Aujourd’hui, le patrimoine moyen d’un Français de 50 ans (source INSEE) se divise en quatre familles d’investissements: L’assurance vie, l’actif risqué, l’épargne de précaution à part égale et 60% en immobilier.
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Véritable outil de diversification patrimoniale, l’immobilier joue un rôle non négligeable dans la préparation de la retraite également. D’après une enquête de la FNAIM / sondage IFOP datant de septembre 2010, les Français réalisent six types d’investissements majeurs: 32% dans l’achat d’un logement principal, 27% dans l’achat d’immobilier pour le louer, 24% dans l’épargne sur l’assurance vie, 8% dans le placement sur d’autres produits financiers, 2% dans l’achat d’une résidence secondaire, et 1% dans l’investissement en bourse. 61% de ces investissements sont donc liés à l’immobilier.
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Seul placement pouvant se faire à crédit et financé en partie par le locataire et le gain fiscal, le coût réel de l’immobilier locatif est donc divisé en moyenne à 40% pour l’investisseur, 40% pour le locataire et 20% pour l’impact fiscal.
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Pour le marché de l’ancien, le redressement se confirme. Avec une progression de +27% de l’activité, les prix de l’ancien ont connu, quant à eux, une hausse de +8% en moyenne sur un an (+19% sur Paris). A la fin de l’année 2010, le prix moyen du m² à Paris est de 7 500€, après une chute des prix de 17% en 2008 et de 12% sur 2009. On a compté 750 000 transactions en 2010 contre 592 000 en 2009, soit une augmentation de 27%.
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Pour le marché du neuf, 2010 est l’année du rebond. En 2010, 115 000 ventes ont été réalisées, ce qui correspond à une progression de +8% sur N-1 sachant que nous constations une augmentation de 35% entre 2008 et 2009. On se rapproche donc des années records entre 2004 et 2007 avec des moyennes annuelles de l’ordre de 122 000 ventes. Sur 2010, la proportion des investisseurs représente 60%. Les raisons de ce constat sont multiples : tout d’abord le dispositif fiscal Scellier (sans équivalent à ce jour), puis les taux les plus bas depuis l’après guerre. Selon l’observatoire du crédit logement/CSA : « avec 3,35% au troisième trimestre, à comparer des 11,3% en 1991 (précédente crise), et même 17,6% en 1981, aucun dispositif d’aide publique n’a jamais pu avoir un tel impact sur la solvabilité des emprunteurs : depuis 1991, le « coût » d’une annuité a été réduit de moitié. » Deux autres raisons justifient cette forte proportion d’investisseurs : l’immobilier valeur refuge, en raison de l’instabilité des marchés financiers ainsi que les placements financiers qui ne rapportent plus ou peu, et des dispositifs ultra avantageux pour répondre aux objectifs gouvernementaux en matière de logement.
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La résidence principale n’est pas le seul marché immobilier… Il existe également un marché porteur pour le tourisme et le tourisme d’affaire, la résidence étudiante, la résidence sénior et la résidence médicalisée. Ces secteurs stratégiques pour l’économie française bénéficient de nouveaux avantages fiscaux alignés sur le dispositif Scellier. Ils représentent autant d’opportunités qui n’échappent pas aux règles de bon sens de l’immobilier de placement: l’existence d’un marché, la cohérence de l’emplacement et la fiabilité des intervenants.
#La France est la première destination mondiale du tourisme, le troisième pays en termes de capacité d’accueil. En 2009, on comptait 75 millions de touristes en France (plus de 4 nuitées). 63,6% des Français partent en vacances au mois 1 fois dans l’année et les seuls touristes français représentent près de 835 millions de nuitée par an. Enfin, l’industrie du tourisme génère près de 900 000 emplois sur l’année et son objectif pour 2015 se chiffre à 100 millions de touristes.
#En ce qui concerne le marché senior et dépendance, les chiffres expriment d’eux-mêmes les perspectives du secteur. Aujourd’hui, 1 personne sur 5 a plus de 60 ans alors qu’en 2050 ce sera le cas d’1 personne sur 3. Plus impressionnant encore pour le quatrième âge, aujourd’hui on compte 1,1 million de personnes de plus de 85 ans (dont 90 % sont autonomes), avec une prévision de 2,2 millions de personnes pour 2020.
#Le marché de l’étudiant, avec 2,2 millions d’étudiants français, a encore des améliorations à apporter à son offre puisqu’aujourd’hui 180 000 étudiants éprouvent chaque année de grandes difficultés à trouver un toit. Et les besoins ont explosé avec le nombre d’étudiants (+ 90 % depuis 1980). Seul un étudiant sur sept trouve une place dans une résidence collective (publique ou privée). Le parc public ne comprend que 210 000 lits. Cette carence de logements collectifs est particulièrement importante dans les 15 plus grandes agglomérations, où l’on ne compte que 83 000 lits publics et 62 000 lits privés.
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De manière générale, on observe une hausse démographique puisque nous sommes 65 millions d’habitants en France au 1er Janvier 2010 (+ 828 000 sur 1 an) avec une perspective de 70 millions d’habitants en 2050. Par ailleurs, la France a le taux de natalité le plus élevé d’Europe (2.01 enfants par femme), les familles monoparentales sont en progression constante et on compte 1 divorce sur 3 en province contre 1 sur 2 à Paris.
Les données fiscales changent
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Scellier BBC (Bâtiments Basse Consommation) :
Un acte signé en 2011 donne droit à 22% de réduction d’impôt tandis que, sur 2012, la réduction sera de 18% de réduction d’impôt. Notons qu’à partir de la dixième année, il existe une prolongation possible de location sur 6 ans (plafond de ressource du locataire), qui donne droit à une réduction d’impôt supplémentaire de 1,67% par an (abattement de 30% sur les loyers). En BBC, cette réduction peut aller de 22 à 32%.
Par exemple, sur du SCELLIER, un investisseur bénéficiait de 25% de réduction d’impôt, soit 25% sur 1 plafond de 300 000 €. Cela lui apportait donc 75 000 € de réduction, soit 8 333€/an pendant 9 ans. En 2011, la donne a changé : 300 000 X 22%=66 000€ de réduction, soit 7333€ pendant 9 ans pour du BBC.
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Scellier non BBC :
Pour un acte 2011, la réduction d’impôt sera de 13% et pour 2012 de 9%. Là encore, à partir de la dixième année, il existe une prolongation possible de location sur 6 ans (plafond de ressource du locataire), qui donne droit à une réduction d’impôt supplémentaire de 1,67% par an (abattement de 30% sur les loyers). En non BBC, la réduction d’impôt oscille entre 13 et 23%.
Pour un Scellier non BBC, un investisseur aura une réduction, sur l’exemple d’un plafond de 300 000€, de 300 000X 13% (sur 2011)=39 000€, soit 4333€ par an pendant 9 ans.
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LMNP Bouvard :
Un acte signé en 2011 ouvre le droit à une réduction d’impôt de 18%.
Par exemple, toujours sur un plafond de 300 000€, on obtient une réduction de 300 000 X 18% (sur 2011)=54 000€, soit 6000€ pendant 9 ans.
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Scellier Outre-Mer :
En 2011, la réduction d’impôt sera de 36% et sur les années 2012 et 2013 de 31%. Notons qu’à partir de la dixième année, il existe une prolongation possible de location sur 6 ans (plafond de ressource du locataire), qui donne droit à une réduction d’impôt supplémentaire de 1,67% par an (abattement de 30% sur les loyers). En Scellier Outre-Mer, la réduction d’impôt s’échelonne entre 36 et 46% pour les biens acquis en 2011, et de 31 à 41% pour les biens acquis à partir de 2012.
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