Tout savoir sur le dispositif Pinel à Rennes

Pour réaliser en investissement locatif en Bretagne, la loi Pinel à Rennes peut présenter certains avantages surtout lorsque l'on souhaite se constituer un patrimoine. Grâce à ce dispositif, vous pourrez avantageusement réduire vos impôts sur le revenu en achetant puis en louant un logement dans une ville dynamique en constante croissance.

Pourquoi investir à Rennes et sa région avec la loi Pinel

Forte de ses 220 000 habitants aujourd'hui, Rennes et sa municipalité proposent un plan local d'urbanisme orienté vers la construction de milliers de logements neufs et la restauration de logements anciens afin de répondre à une demande exponentielle.

En effet depuis la mise en service de la LGV, Rennes se situe aujourd'hui à 1h30 de Paris. Ville étudiante très convoitée, le centre-ville de Rennes accueille des milliers de nouveaux venus chaque année.

L'acquisition d'un bien immobilier à Rennes encadré par la loi Pinel vous offrira un investissement sûr, des revenus locatifs réguliers et la défiscalisation d'une partie de vos impôts sur le revenu jusqu’à 12 années consécutives.

Le dispositif Pinel sur le marché locatif de Rennes en quelques mots

Vous êtes acquéreur d'un bien immobilier à Rennes ou sa région, le dispositif Pinel vous garantit une réduction d'impôts sur le revenu même sans apport sur une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans lorsque vous vous engagez à louer ce bien pour la durée correspondante.

Aussi, chaque année suivant l'acquisition de votre bien locatif rennais, jusqu'à 2% de votre investissement locatif sera défiscalisé, à condition de répondre aux conditions suivantes :
- Un logement neuf situé en zone éligible
- Un plafond de ressources qui respecte ceux en vigueur dans la zone concernée
- Un prix au m² respectant le plafond exercé (5 500 €/m²)

Dispositif Pinel : les conditions d'éligibilité du logement et les zones Pinel

Pour être éligible au Pinel, le bien locatif que vous choisirez à Rennes devra être neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) et impérativement répondre à des normes de qualité de construction et de consommation énergétique. Vous devrez également vous engager à le louer à l'année sur une période de 6 ans, renouvelable deux fois jusqu'à 12 ans de gestion locative.

L'appartement en location devra être situé dans la ville de Rennes ou sa périphérie, incluse dans le zonage Pinel (zones A, A bis et B1).

Important : pour être éligible au dispositif Pinel, le bien immobilier devra être loué non-meublé et comme résidence principale et non comme location saisonnière ou résidence de vacances.

Le logement devra de plus respecter les normes du label Bâtiment Basse Consommation RT 2012 et BBC 2005 ou à celles de Haute Performance Energétique.

Loi Pinel : quels avantages fiscaux pour le propriétaire d'un logement à Rennes ?

Pour tout propriétaire d'un logement Pinel, la réduction d'impôts totale est calculée en fonction de la période de location sur laquelle il s'engage à la signature de l'acte d'acquisition : plus celle-ci est étalée dans le temps, plus la réduction totale sera importante.

Trois formules sont proposées au choix :
- Une réduction d'impôts équivalente à 12% de votre investissement pour une location de l'appartement à l'année et sur 6 ans, à raison de 2% par an.
- Une réduction d'impôts de 18% pour une location sur 9 ans (soit 9 fois 2%).
- Une réduction d'impôts de 21% pour une location sur 12 ans (soit 9 ans à 2% suivis de 3 ans à 1%).

Le propriétaire peut choisir de s'engager sur une durée initiale de location de 6 ans, qu'il pourra ensuite renouveler pour 3 ans et à deux occasions.

Bon à savoir : Si le propriétaire du logement Pinel s'est engagé sur 9 ans, il ne pourra pas réduire cette durée à 6 ans par la suite !

La déduction fiscale sera ensuite calculée en fonction du prix d'achat avec un minimum imposé de 5 500 € par m² et un total de 300 000 €. Il reste toutefois possible d'acquérir un logement plus grand ou plus cher, mais il faut savoir que votre réduction d'impôt sera calculée à partir de ces plafonds et encadrée par la loi Pinel.

Ainsi, si vous vous engagez à louer votre bien pour la durée maximale proposée de 12 ans et l’investissement initial maximal prévu de 300 000 €, vous bénéficierez d'une réduction d'impôts de 6 000 € pendant les 9 premières années, puis d'un abattement fiscal de 3 000 € pour les 3 dernières années de la période de location du bien immobilier. Votre déduction fiscale atteindra donc les 63 000 € prévus par la loi Pinel.

Important : un plafond global de 10 000 € s'applique à tous les avantages fiscaux obtenus sur une année (18 000 € pour des investissements outre-mer ou dans le cinéma).

Ainsi, il vous suffira d'adapter la valeur de votre investissement locatif avec le dispositif Pinel à votre situation fiscale pour bénéficier d'une réduction fiscale suffisante et effacer vos impôts sur la période choisie.

À titre d'exemple, avec le Pinel, un investissement locatif à Rennes à hauteur de 170 000 € sera suffisant pour vous faire bénéficier d'une réduction d'impôts de 3 500 € pendant 9 ans.
Bon à savoir : ces plafonds des abattements fiscaux s'appliqueront jusqu'en 2022 puis seront dégressifs sur 2023 et 2024, les 2 dernières années du dispositif.

Dispositif Pinel : des ressources plafonnées pour le locataire

À Rennes, les ressources du locataire du logement devront correspondre au plafond de ressources de la zone Pinel concernée. Rennes et sa périphérie se trouvent en zone B1.
Le locataire peut tout à fait être un ascendant ou un descendant du propriétaire. Il devra être toutefois être majeur et déclarer ses propres revenus. Ceux-ci devront être inférieurs aux plafonds suivants :
- Personne seule : de 31 à 38 000 € par an
- Couple : de 42 à 57 000 €
- Couple avec 2 personnes à charge : 60 à 90 000 €
- Couple + 3 personnes à charge : 69 725 €
- Couple + 4 personnes à charge : 78 579 €
- Majoration par personne à charge supplémentaire au-delà de quatre : 8 766 €

Toutes les conditions de ressources sont à retrouver sur le site du gouvernement.

Bon à savoir : seuls les revenus de l'année à “N-2” sont pris en compte, par exemple les revenus de l'année 2019 pour un bail signé en 2021.

Les plafonds des revenus des locataires au Pinel sont réévalués chaque année. La population de Rennes compte une très forte population étudiante aux revenus modestes. En effet 1 habitant rennais sur 6 est étudiant (environ 70 000 étudiants) et loue un studio ou un logement de faible surface habitable. Aussi 75% des foyers fiscaux rennais déclarent des revenus inférieurs aux limites définies par le barème Pinel.

À noter : si les étudiants sont nombreux dans le paysage rennais, ils sont versatiles et changent régulièrement de logements. Ceux-ci sont bien souvent libérés à l'approche des vacances universitaires, ce qui constitue un manque à gagner dans le revenu locatif annuel du propriétaire.

Loi Pinel pour Rennes : un calcul savant pour des loyers encadrés

Comme pour les ressources de son occupant, le loyer d’un appartement à Rennes dépendra du zonage Pinel auquel il appartient.

La règle du calcul d'un loyer Pinel est la suivante :

Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel

Le coefficient Pinel se calcule de la manière suivante : (19 / Surface Utile) + 0.7

Ce coefficient est plafonné à la valeur 1,2.

Bon à savoir : le calcul du loyer d'un logement Pinel à Rennes prend en compte la surface habitable augmentée de la moitié de la surface de toutes les annexes à la disposition du locataire qui constituent la surface utile du logement Pinel. Celle-ci est plafonnée à 8 m2.

Il conviendra de multiplier la surface pondérée par l'indice de 10,15 puis ce produit sera multiplié par le coefficient multiplicateur de la surface utile du logement, soit :
- 1,2 pour une surface utile inférieure à 38 m²
- 0,7 + (19 / surface utile) pour une surface utile supérieure à 38m².

Rennes étant en zone B1, le loyer se limitera à 10,51 €/m² mais variera selon la superficie du logement en application de la formule suivante :
Loyer maximum par m² à Rennes = [plafond zone B1 de 10,51 €/m²] *(0,7+19/surface utile du logement en m²).

Cas pratique : le loyer d'un studio de 15 m² à Rennes sera plafonné à 10,51*(0,7+19/15) = 10,51*1.967= 20.67 €/m², soit un loyer mensuel hors charges de 310 € par mois.

Grâce à l'application de ce coefficient en fonction de la superficie, les loyers au mètre carré à Rennes restent compris entre 9 € et 12,20 €.

Les quartiers de la région rennaise éligibles au Pinel

Le bassin locatif rennais constitue un marché locatif dynamique. D'un côté le centre-ville de Rennes, éligible au Pinel, attire les étudiants par sa convivialité, son ambiance chaleureuse et sa richesse culturelle, le tout à des prix abordables.

De l’autre, la banlieue rennaise et son littoral proche, également en zone B1, est vivement prisée des familles en quête d'espace et de qualité de vie proche de la nature.

Les nouveaux quartiers éligibles au dispositif Pinel à Rennes

La municipalité de Rennes a récemment lancé de nombreux projets dans l'objectif de réhabiliter les quartiers historiques, densifier l'habitat dans le centre de la ville et désenclaver les quartiers rennais ou de la périphérie oubliés jusque-là.

Les quartiers à proximité du métro sont particulièrement prisés des locataires, que ce soit la ligne A pour les axes Sud Est à Nord Est ou la future ligne B allant du Sud Est de la ville jusqu'à Cesson.

Les amateurs d'espaces verts proches de la nature se tourneront eux vers les écoquartiers à proximité des Prairies ou des berges du canal Saint-Martin, tout proches du centre de Rennes.
L'Eurogare, le projet Baud-Chardonnet ou encore l'écoquartier de La Courrouze proposeront très prochainement une zone mixte mêlant logements, bureaux, espaces verts et transports. Les Franciliens désormais reliés à la capitale par la ligne LVG ne manqueront pas d'être conquis par ces nouveaux quartiers à proximité de la gare de Rennes.

Le programme ViaSilva sera demain l'Écocité du Nord Est et s'étendra du Blosne au sud à Maurepas au nord est pour proposer plusieurs milliers de logements neufs et respectant les dernières normes en matière de performances énergétiques. La réhabilitation de milliers de logements du centre ancien confirmera la volonté de la municipalité de s'inscrire dans une démarche urbaniste verte.

Dispositif Pinel : et après ?

Une fois la période d'engagement de location et de défiscalisation écoulée, libre à vous de prolonger la location, d'occuper ou de vendre votre bien immobilier. Le dispositif Pinel contribue donc à proposer une offre diversifiée de logements de qualité à Rennes et sa région en accord avec le label BBC (Bâtiment basse consommation) ou la réglementation thermique RT 2012) qui garantissent aux locataires des charges réduites.

Le Pinel à Rennes : un succès confirmé
Le dispositif Pinel séduit par la souplesse de la durée d’investissement et peu risqué dans une ville étudiante telle que Rennes. Il propose un investissement rapidement rentable et disponible même sans apport. Il séduit donc un nombre croissant de nouveaux investisseurs bien souvent primo-accédants.

Dans le cadre du Pinel, la location à un ascendant ou descendant étant proposée et la possibilité d'investir dans un logement étudiant pour un enfant poursuivant ses études à l'université de Rennes par exemple.

Évolutif avec les années, le zonage Pinel ne concerne que les villes où la tension locative est forte et où la demande locative reste supérieure à l’offre, pour constituer un investissement sûr et la garantie d'un revenu locatif régulier.

Bonne nouvelle pour les investisseurs : le dispositif Pinel sera prolongé au-delà de 2023 avec le Super Pinel !